2023年08月の記事一覧｜一宮市の不動産売却はセンチュリー21マツバ産業｜センチュリー21マツバ産業

～売却に強い不動産会社の見極め方～

Q：不動産売却を考えているが何を基準に不動産会社を選べばいいですか？

高い査定価格を出した不動産会社ですか？

A：いえ、不動産会社を選ぶときに査定価格が高いという理由だけで売却の依頼をするのはお勧めしません。

不動産会社によっては売却依頼を欲しいがために無理やり査定価格を高くしているケースもあるからです。

そういった不動産会社に依頼してしまうと、結局売れずに最後は相場よりも安く売却というケースも少なくはありません。

Q：そうなんですね、実際に売却が得意な不動産会社の見極め方みたいなのはありますか？

A：どの業界でも同じことがいえますが、今担当しているエリアでどれ位の売買実績があるのかを聞いてみてください。
マンションなどの不動産は物件によってそれぞれ良いポイント悪いポイントが違います。
しかし、周辺環境をどのように良く魅せるのかはエリアで売買実績のある方であれば多くの経験があることにより得意だと思って良いです。

☺：確かにより実績がある方がより良い条件で売却してくれそうですね！

ただ実績を聞いても判断は難しそうですね・・・

A：確かに不動産担当者の売却の実績があるかどうかは見極めが難しいと思います。
ただポイントを押さえて確認しておくと、不動産担当者が担当しているエリアでどれほどの売買実績があるのかが見えてきます。

Q：そのポイントはなんですか？

A：まずエリアでの勤続年数を確認することです。
どんなに売れている不動産担当者だとしても、今の担当エリアになって間もない不動産担当者だとどうしても不安ですよね。

というのも、「この駅はこんなに便利」、「近所の環境がこんなに良い」など、地域的な話もマンションなどの不動産購入にはつきまといます。
どんなに良い物件でも、周辺環境に満足がいかなければ購入はしてもらえません。

Q：それなら私でも判断できそうです！他にありますか？

A：専門性の必要な知識があることですね。不動産と一言に言っても、どのような不動産を売却したいのかによって条件が変わります。
種別だけでも、マンション・戸建・土地と様々です。
そのため、売却したい不動産が果たしてどのジャンルに含まれ、それぞれどのような売却活動をするべきかを熟知している不動産担当者であることが好ましいです。


☺：専門性ですか・・・そうしたらどのような資格をもっているかは確認した方が良さそうですね。
A：そうですね「宅地建物取引士」は、宅地建物取引業に従事する不動産担当者が持っているべき資格ですが、担当者の保有率は100％ではないので必ず確認するようにしましょう。
また買い替え・住み替えの場合ですと、住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーの資格を持っている不動産担当者だと、お金やローンの相談もできるので助かりますね。

☺：資格の確認は私でもできますね。そしたら査定価格はあまり重要ではないんですね。

あ：いえ、査定価格も大事です。ただ「なぜこの査定価格なのか」をしっかりと根拠を提示しながら説明してくれる不動産担当者であるかが大事です。
不動産を売却する際は不動産担当者に、査定で出した価格の根拠を確認し、その際、売りたい不動産のメリットだけでなく、デメリットも伝えてくれるかどうかを確認することが大事です。

☺：根拠のない査定価格を提示してくる担当者には依頼してはダメという事ですね。

A：その通りです。どんな不動産会社、担当者に依頼するかは重要なポイントです。
「良い人そう」だけで不動産担当者を決めてしまうと必要な知識が足りていなくて売却活動に手こずるなんてケースもあります。

ご自身で不動産担当者を選ぶことはなかなか勇気のいることではありますが、より良い条件で不動産売却をするためにも、不動産担当者はしっかりと見極めるようにしましょう。

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～融資承認取得期日～

☺：売買契約が済み、あとは引渡し決済に向けて準備を進めていこうと思っています。

A：そうですね。お引越し準備など、まだこれからやっていくこともたくさんあるかと思います。

ちなみに買主様は住宅ローンの事前審査はされていましたか？

☺：事前審査ですか？これから住宅ローンの申し込みをされるとは聞きましたが、事前審査についてはわからないです。

A：そうですか。
住宅ローンの事前審査は絶対にしておかないといけないことではありませんが、これからされる住宅ローンの本申込の手続きについては売主様にも影響がある事なので把握していただいた方が良いかと思います。

Q：具体的には何を注意しておけば良いですか？

A：契約書や重要事項説明書に、買主様が利用する予定の銀行やローンの金額の他、融資承認取得期日、融資利用の特約に基づく契約解除期日と記載されているところがあるかと思います。

その内容を噛み砕いてお伝えすると、融資承認取得期日に記載されている日までに、記載されている銀行で、記載されている金額以内のローン申し込みについて融資の承認をもらう必要があり、もし申込をしていながらも否認された場合は、契約解除期日までであれば契約自体を白紙解約、つまりなかったことにできるという内容です。

Q：期日までに申込をしていなかった場合はどうなるのですか？

期日を過ぎて申込をして、融資の承認を得られれば良いのですが、もし否認されてしまった場合には契約解除となることもあります。

Q：解除になってしまうとどうなるのですか？

白紙解除、違約解除どちらの場合でも買主様を新たに探す必要があります。

白紙解除の場合ですと、手付金や仲介手数料などのお金が基の支払い主に戻ります。

違約解除の場合ですと、契約書に定められた違約金を売主様が受領することになります。

☺：そうすると引っ越し準備のスケジュールも変わってきますね。

A：そうです。最悪のケースもあり得ることをご理解しつつご準備は進めていただければと思います。

そういうケースを極力防ぐために、事前審査というものをやっていただくこともあります。

事前審査では、買主様のお仕事や収入、その他の借入状況についてを中心に審査を行います。

仮審査とも言ったりしますが、それで承認を得られれば本審査で否認される可能性は大きく下がります。

☺：なるほど。
とにかく今回は融資承認取得期日までに手続きを進めているかを確認した方が良いですね。

A：そうですね。

その手続きが滞りなく行われるようにサポートするのが不動産仲介会社の役割でもありますので、大丈夫かと思いますが、念のためにご注意いただければと思います。

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～抵当権の抹消～

Q:所有している不動産を売却したいのですが、まだ、銀行からの借入が残っているんです。

このような不動産って売れるのでしょうか。

A:はい。問題ありません。現在ローンを払っていながらでも売却は出来ます。

Q:そうなんですね。その場合、現在支払っているローンはどのように返済していくのでしょうか？

A:その場合、現在お持ちの不動産には、銀行からの抵当権が付いていますので、借りたローンを返済して、抵当権を抹消していく必要があります。
所有している不動産を売却した資金での返済または、手持ちの資金からの返済、どちらでも構いません。

Q:基本的なことですが、抵当権って何ですか？不動産を購入するときに、銀行から融資は受けたのですが。

A:はい、銀行は融資をする際に、不動産を担保とします。万が一、借入された方が、ローンの返済が出来ない場合、担保にした不動産を競売にかけ売却して、債権を回収するためです。抵当権を設定した場合、銀行などの抵当権者は他の無担保債権者に優先して債権の回収が出来る。そのような権利のことを抵当権といいます。

☺：確かに、融資を受けたときに、自分の不動産にも抵当権設定で銀行の名前が記載されていました。

A:そうですね。多くの金融機関は融資をする際に、抵当権の設定を求めますので。

Q:では、この抵当権を外さないといけないですよね。

A:はい、そうです。誰も、前の所有者が借りた抵当権付きの物件は買わないですよね。

ですから、不動産を売却する際、次の購入者に引渡しをする前に、抵当権を抹消しなければならないのです。
また、新たに不動産を購入される方に対して、銀行などの金融機関は、前所有者の抵当権を外すことを条件に融資をしています。

Q:抵当権はどうすれば外せるのでしょうか。

A:はい、ローンの残債を一括して繰上げ返済することによって、銀行は抵当権を外してくれます。借入されている方が、残債を一括返済した際に、銀行は「抵当権抹消書類」を借入者に渡します。
実務的には、抵当権の抹消手続きは、司法書士に委任することが多いため、あまり馴染みがないかもしれません。

Q:わかりました。素人なので、プロの司法書士にお任せしたいと思いますが、抵当権を抹消する時に必要な書類はありますか。

A：はい。全部で６つあります。

⑴登記済証または登記識別情報　

⑵登記原因証明情報（抵当権解除証書）

⑶委任状（代理権限証明情報）

⑷金融機関の資格証明書　

⑸抵当権抹消登記申請書

⑹登記事項証明書

書類は、銀行や法務局で手に入ります。不動産仲介の担当者がおられれば、ご相談頂いた方がよいですね。

Q：ちなみに抵当権の抹消の費用はどの位でしょうか。

A:印紙代や司法書士への金額も含めると、15,000円～20,000円が相場です。

Q:抵当権の抹消手続きは自身でも出来るのでしょうか？

A:できますね。ただ、不動産売却に伴う抵当権の抹消については、購入者の登記も絡んできますので、安心・安全、そしてスピーディーな取引を行うためにも、出来る限り、プロの司法書士に依頼することをお薦めします。

☺：なるほど、わかりました。ありがとうございました。

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～IT重説～

Q:最近、売買契約の締結に先立って行う「重要事項説明」がオンラインでもできると聞いたのですが、

これはどのような仕組みなのでしょうか？

A:はい、それはIT重説と言われるものですね。

Q:IT重説ですか？何だか難しそうですが、従来の重要事項説明とどう違うのですか？

A:はい、従来は宅建士の有資格者が「対面」で買主・借主に重要事項説明をしなければなりませんでした。

それが「対面」ではなく「IT」で。つまり、テレビ電話等の端末上でも可能にしたものが「IT重説」です。

☺：そうなんですね。今の時期、対面をしなくても説明を受けられるのは嬉しいですね。

A:そうですね。時間や場所に縛られることなく、説明を受けられることは、お客様にとってもメリットありますね。

Q:重要事項説明をオンラインで説明を受ける際、どうすれば良いですか？

A:先ずは、売主の同意を得た上で実施されます。

オンラインで説明するため、ネット環境の設備が必要となります。

Q:ネット環境ですか？　最近ではスマートフォンを多く使っていますが、こちらで大丈夫ですか？

A:はい。大丈夫です。IT重説は音声のみや画像のみでは認められておりません。

必ず音声付の動画で行って頂く必要があります。

ですので、通信環境を整えて説明を受けて頂ければと思います。出来れば、パソコンやタブレットなど画面が大きいと見やすくて良いですね。

また、双方向でやり取りをするため、スマートフォンで行う際には、WiFiなどに常時接続した上で行うと良いですね。

☺：確かに、途中で画像が固まってしまうこともありますよね。

A:そうですね。大事な話なので、途中で固まってしまっては困りますよね。

Q:なんとなく、IT重説が分かってきましたが、動画で説明を受ける以外に、書類などはどうするのですか？

A:事前に不動産会社からIT重説を受ける方に重要事項説明書などを送付して、書類を確認頂きながら、説明を行っていきます。
もちろん、ご理解・ご納得頂いた上で、署名・捺印をして頂きます。

☺：なるほど！それなら安心ですね！

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非居住者の不動産売却時における源泉徴収について

Q:買主に源泉徴収義務が発生することがあると聞いたのですが本当ですか？

A:はい、本当です。

Q:その義務はどういう時に発生するのですか？

非居住者ってその物件に住んでいないということですか？

いえ、ここでいう非居住者というのは日本に居住していない個人のことをいいます。

Q:じゃあ、外国籍の方が売主になった場合に発生するんですね？

A:はい、日本に居住していない外国籍の方はもちろんですが、外国籍の方だけでなく

日本国籍をお持ちの方であっても日本国内に居住実態がない方も非居住者に該当します。

また、海外転勤予定者の場合、1年以上海外で生活することが見込まれる人も

非居住者になりますので注意が必要です。

☺：では、売主が日本国籍でも源泉徴収が必要なこともあるんですね。

A:はい、そうなんです。

Q:売主が非居住者であれば必ず源泉徴収が必要になるんですか？

A:はい。不動産の売買価格が1億円以上の場合は必要となります。

Q:不動産の売買価格が1億円以下であれば不要なんですか？

A:いいえ。他人に貸す目的で購入したり、居住目的以外で購入した場合は1億円以下であっても必要です。

Q:それでは、本人が居住の目的で購入し、かつ1億円以下であれば不要なんですね？

A:はい、その場合は不要です。
また、本人だけでなく親族の居住目的で購入し、その価格が1億円以下であった場合も不要です。

A:親族とは、配偶者、6親等内の血族、３親等内の姻族をいいます。

Q:源泉徴収が必要な場合、いくら徴収すれば良いのですか？

A:不動産売買価格の１０.２１％となります。

Q:売買価格とは別に１０.２１％相当額を売主から徴収するのですか？

A:いいえ。買主様は売買価格の８９.７９％を売主様に支払い、残りの１０.２１％は翌月の１０日までに税務署に納付することになります。

Q:売主は何もしなくて良いのですか？

A:いいえ。売主様は確定申告が必要です。

確定申告をすることにより源泉徴収された金額が精算されることになります。

☺：なるほど、よくわかりました。

A:非居住者の不動産売却に該当する可能性がある場合には、必ず税務署や税理士にご相談ください。

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売却時のトラブル【境界明示義務】

Q:不動産売却に伴うトラブルってどういうケースがあるんでしょうか？

A:はい、不動産売却時のトラブルとしてまず最初に挙げられるのが境界に関するトラブルです。

Q:境界って何ですか。

A:はい、法的に言うと不動産登記された地番と地番の境目という表現になりますが、一般的には自分の土地と他人の土地との境目のことをいいます。

Q:どうして境界に関するトラブルが起こるのですか？

A:はい、多くの場合正しい位置に境界標が設置されていないことが原因です。

Q:そうですよね、境界標が無かったり、間違った位置に設置してあるとトラブルの元ですよね？

A:はい、境界に関するトラブルを防止する為、一般的な売買契約書には『売主は、買主に対し、現地にて境界標を指示して本土地の境界を明示します。なお、境界標がないとき、売主は、その責任と負担において、新たに境界標を設置して境界を明示します』

といった条項が盛り込まれています。これを境界明示義務といいます。

Q:それなら安心ですね！境界標はどうやって設置するのですか？

A:はい、土地家屋調査士に依頼して設置します。

Q:土地家屋調査士に頼めばすぐ設置してもらえるのですか？

A:いえ、隣接する土地の所有者立ち合いの下、全員の合意によって境界が確定します。

境界が確定したら、筆界確認書という書類に署名・押印し双方が同じ内容のものを1通ずつ所持します。

Q:合意が得られない場合はどうなるのですか？

A:最終的には裁判で解決することになるのですが、『筆界特定制度』を活用することで裁判をしなくても早期にトラブル解決することが出来ます。

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～売却時期について～

Q:不動産が売りやすい時期と売りにくい時期ってあるんですか？

A:そうですね、一般的には2月前後、9月前後需要が高まるといわれています。

Q:何故その時期に需要が高まるのですか？

A:転勤や入学等で人が動く時期だからです。

Q:ではその時期に売り出すと高く売れるのですね？

A:いえ、不動産価格は需要と供給のバランスに大きく影響を受けますので、

必ずしもその時期に売り出せば高く売れるという訳ではありません。

Q:でも、その時期の需要は高まるのですよね？

A:確かに需要は高まりますが、その時期に合わせて売却したいとお考えになる売主様も多いので、供給も高まります。需要と供給が高まれば、不動産の取引件数は増加しますので不動産会社にとっては繁忙期なので、『確実に売りたい』とか『早く売りたい』という方にはその時期に合わせて売却することは意味のあることだと思います。

Q:では、高く売るにはどうしたらよいのですか？

A:はい、不動産の価格は需要と供給のバランスに大きく左右されますので、同じエリア内にライバルになりそうな物件が有るのか無いのか、有るのであれば幾らで売りに出されているのか？

というマーケティングも重要になってきます。

Q:他にポイントはありますか？

A:営業マンのスキルの高さ、営業力の高さも重要になってきます。

どの営業マンに売却を依頼するかが一番重要かもしれません。

Q:売主様側で出来る対策はありますか？

A:はい、物件の第一印象を良くすることは需要なポイントです。

土地であれば草を刈ったり、建物であれば不要な物は出来るだけ少なくし、綺麗に掃除したりすることも重要です。

Q:リフォームはした方が良いですか？

A:リフォームに関しては難しいところですね。

築年数にもよりますが、初めから全面リフォームしたいと考えて購入される買主様もいらっしゃいます。

そういうケースの場合、せっかく売主様がお金をかけてリフォームしても、買主様の好みに合わなければ無駄な費用になってしまいます。

リフォームに関しては依頼する不動産営業マンに相談してみることをお勧めいたします。

☺不動産売却には時期だけでなく他にも重要なポイントが沢山あるのですね！

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～持ち分売買～

Q:急に資金が必要になったので、兄と共有名義の不動産を売却したいのですが、兄が承諾してくれずに困っています。何か解決する方法はないのでしょうか？

A:それはお困りでしょうね？　基本的にはお兄様にご理解いただき、同意の元で通常売却していただくのが一番良いと思うのですが、どうしてもお兄様の同意が得られない場合は『持ち分売買』という方法があります。

Q:自分の持ち分だけ売買できるのですか？

A:はい、法的には可能です。

Q:それでも兄は承諾してくれないと思うのですが・・・？

A:持ち分売買の場合、お兄様の承諾は必要ありません。

Q:え？勝手に持ち分を売却できるのですか？

A:はい、そうです。

Q:そんな持ち分だけ購入してくれる人はいるのですか？

A:購入者にとってはリスクのある取引ですので、一般の方に買っていただくのは難しいですが、持ち分売買を積極的に行っている専門家もいらっしゃいますので、不可能ではありません。

Q:デメリットはありますか？

A:はい、やはり購入者側にとってはリスクの高い取引ですので、通常売却するよりは3割前後低い価格での契約になります。

Q:多少安くても現金化できるのなら、ありがたい話です。

A:持ち分を購入した人はその後どうされるのですか？
基本的には、他の共有者の持ち分を売っていただくか、こちらの持ち分を購入していただくかという交渉をして、共有状態の解消を目指します。

☺なるほど、その交渉が長引いたり、共有状況の解消が出来ない場合は購入者のリスクという事ですね！

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～買取と仲介どちらがいいの？～

Q:よく、不動産会社のチラシに「買取」とありますが、通常の「仲介」とは何が違うんですか？

A:はい、買取りは不動産売却の「金額」と「資金化のスピード」が違います。

まず金額ですが、買取を選択された場合、一般的には不動産会社が買主となりますが、物件にもよるのですが、最も高く買い取ってくれるケースでも仲介価格の七割以下になります。

☺：７割以下ですか！？ずいぶん安くなるのですね。

A:そうですね、その代わり、買取りを選択された場合、契約から引渡しも最短２週間程度で売却金を取得できるメリットもあります。

また、不動産の売却を近所の方に知られたくない方や、購入者に「契約不適合の責任」を負わされたくない方にはおすすめです。

Q:そうなんですね。金額が安くなる以外、デメリットはありますか？

A:そうですね。金額が最大のデメリットです(笑)

Q:わかりました。ではなぜ、買取は金額が安くなるのですか？

A:はい、それは、買い取った不動産を高く売るからなんです。

Q:高く売れるのでしょうか？

A:一般的には住居であればリフォームを行い、まとまった土地であれば、開発した

あと分割して販売するケースが多いです。このように付加価値を付けることによって、その不動産の価値を高めていくのです。

Q:そうなんですね。買取りを選択した方が良いケースはどんな場合でしょうか。

A：はい、買取りを選択した方が良い場合は５つです。

①　早期に不動産を現金化したい　

②　売却を誰にも知られたくない

③　売却後に買主へ責任を持ちたくない

④　相続した土地で、そのまま市場に出すと買い手が限定されそうな土地

⑤　築古の家で、このままでは売却は難しそうな物件

以上の５つは「買取り」を選択される場合が多いです。

☺：では、「買取り」を選択しない方が良い場合を教えてください。

A:はい、「なるべく高く売りたい場合」や、「売却に時間を掛けられる場合」は買取を選択する必要はないと思います。

Q:わかりました。ちなみに買取りはどこの不動産会社でも取り扱っているのでしょうか？

A:買取りに関しては、全ての会社が出来ることではありませんので、詳しくは不動産会社の担当者にお尋ねください。

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