「2023年11月」の記事一覧（3件）
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/11/27 10:33
～再建築不可物件の売却～
Q：再建築不可物件とはなんですか？
A：再建築不可とは、その名前の通り現在ある建物を取り壊してしまうと、
再度建築することが出来ない物件の事を言います。
Q：建て替えが出来る土地の条件とは何なのですか？
A：原則は、建築基準法上の道路に間口が２ｍ以上接している土地である事です。
但し、共同住宅の場合は間口が4m以上必要であったり、旗竿地の場合は路地状部分の長さにより、間口が３ｍ以上必要だったりします。
Q：でも、現在建物は建っているのですが？
A：建築基準法は1950年に定められた法律ですので、それ以前の建物があります。
また、それ以降の建物でも、建築計画時の申請を建築可能な道路や建物であるかのように
実際とは異なる形状として申請を行っているケースが多くあります。
☺：なるほど。
A：一見、道路ではあるものの、建築基準法上は道路と判定されていない事もあります。
道路の形状が指定された位置と異なっているケースもあります。
☺：再建築不可物件と言っても、様々なケースがあるんですね。
Q：再建築不可物件は売却することはできますか？
A：はい、売却することは可能です。
売却の際に何か影響がありますか。
基本、再建築することが出来ないので、購入者が限定されてしまいます。
また、住宅ローンの融資が利用できないケースがほとんどです。
☺：かなり限定されてしまうんですね。
A：ただ、リフォームをする事は可能です。
自身で居住する以外に、収益物件として購入する方も多いです。
また、建築基準法上の道路に接していなくても、建築基準法43条2項の例外規定が適用され、
再建築が可能となる例外もあります。
まずは詳細を知る為にも、売却に長けている不動産会社にご相談されることをお勧めします。
☺：分かりました、有難うございました。
弊社には一宮市をはじめ、稲沢市、江南市、
尾張エリアに強く売却経験の豊富なスタッフが
在籍してます♡
尾張一宮エリアの土地、一戸建て、マンションの売却や買取り希望の方、
ご所有不動産の資産の運用・相続のご相談は
センチュリー21マツバ産業
にお任せください☺❣
住所：〒491-0124 愛知県一宮市佐千原屋敷148-9
TEL/FAX：0586-24-7112 / 0586-24-7115
Mail：info@2103owari.com
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/11/20 15:10
～収益物件の売却で失敗しない方法～
A：はい、賃貸で貸している不動産は収益物件としての売却となりますので、
買主は投資を目的として買うことになります。
ですので、利回りを考えて取引されます。
Q：ということは査定の方法も違うのですか？
A：そうですね。収益物件ですと収益還元法という手法で査定されます。
居住用の場合は近隣の事例や、建物の価値で査定金額が決められますが、
収益物件は家賃収入に対する利回りで金額を算出します。
Q：そうなんですね。売却するときに押さえておきたいポイントはありますか？
A：特に押さえていただきたいことは２つあります。
1つ目は、依頼する不動産会社の選び方です。
居住用と投資用の不動産では取り扱い方が変わってきます。
マンションの1部屋を賃貸に出している場合でしたら大きな差はありませんが、
一棟マンションやビル等になってくると専門知識も異なります。
Q：そうなんですね。2つ目はなんですか？
A：ご売却されるタイミングです。
投資用の不動産は建物の耐用年数に応じて減価償却費として経費に計上できるので、
所得税などの税金対策になります。
また、ローンの支払額のうち、元金返済分は経費にすることができず、
利息分のみが経費として計上できます。
☺：減価償却費と、ローンの利息分は経費に計上できるんですね。
A：そうです。一般的な元利均等払いの場合、ローンの支払額が一定でもその内訳は、
最初のうちは利息分の割合が高く、徐々に元金分の割合が高くなっていきます。
そして、元金分の金額が減価償却費を上回った時、
節税効果も薄れますので売却のタイミングとしては良いと思われます。
☺：なるほど。いくらで売れるかばかり気にしていましたが、そういう知識も必要ですね。
A：そうですね。そういった知識を持った営業マンのいる会社に依頼されると良いかと思います。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/11/06 14:28
～心理的瑕疵物件の売却～
今回は心理的瑕疵のある物件の売却についてお話したいと思います。
Q：心理的瑕疵って何ですか？
A：はい。例えば自殺や殺人のあった不動産や、近くに墓地があったりというケースで、
人が心理的に抵抗を感じるような欠点があることを総じて心理的瑕疵と言います。
Q：え、そんな物件って売れるんですか？
A：はい、そういった物件でも実際、取引はされています。
Q：でも、当然普通の物件よりは安いんですよね？
A：そうですね。相場よりは低い価格での成約になるケースが多いです。
Q：確かに新居を買おうと思った時に、抵抗を感じる人も多そうですね。
A：不動産の価格は周辺の相場に加え、どれだけ多くの需要がありそうかも価格に影響されます。
☺：心理的瑕疵物件は当然需要が低いですよね。
A：そうです。なので、心理的瑕疵物件の売却は相場より安くなりやすいのです。
Q：それでは、もし心理的瑕疵のある不動産を売却する場合、何か気を付けることはありますか？
A：はい。必ずしていただきたいことは、買主様への告知です。
何も知らずに買主様がその不動産に引越され、
後で近所の方などから心理的瑕疵に該当するようなことを知らされた場合、
トラブルになるケースもあります。
Q：なるほど、どのタイミングで告知すれば良いですか？
A：まずは、不動産会社と媒介契約を結ばれる際にお伝えください。
そして、買主に対しては売買契約を締結するまでに告知しなければなりません。
口頭だけでは後でトラブルになるリスクがありますので、
物件状況報告書にも記載していただくことになります。
Q：不動産会社と媒介契約を結ぶ際に告知するということは、
「自殺があった不動産」として販売されることになるのですか？
A：そこまではっきりとは明記しません。物件資料等に「告知事項あり」
と記載して販売活動をすることになります。
Q：そうなんですね。価値が下がるという話がありましたが、実際にはどれくらい下がってしまうのですか？
A：心理的瑕疵の内容にもよりますが、例えば近くにお墓があると言っても
どれくらい気になるのかにも影響されますので、一概にはお伝えにくいのですが、
１～２割程ですかね。
建物内で亡くなった方がいる場合も、それが自殺か他殺かによっても変わります。
他殺の場合ですと相場の半値以下と思っていただいた方が良いかと思います。
☺：けっこう影響あるのですね。
A：残念ですが実際のところそうなんです。先ほどお伝えした通り、需要の多さも価格に影響されますので、
自殺や殺人があった場合では、個人の方ではなかなか買い手がなく、
不動産会社が買い取るケースが多いです。
☺：確かに気にする方も多そうですよね。
A：気にしない方もいらっしゃいます。以前担当させていただいたお客様で、
お墓の真横の不動産を買われた方が
「お墓だから高い建物も建たないだろうし日当たりも良くて安く買えるなら良い」
とおっしゃっていました。
☺：なるほど。そういう考え方もありますね。
A：心理的瑕疵物件に該当するからと言ってあきらめずに、一度ご相談いただくことをお勧めします。
それぞれの状況に合わせて提案してくれると思います。
☺：そうですね。ありがとうございました。
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